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Liebe Leserin, lieber Leser,
bedarf es eines weiteren Marktreports für den süddeutschen Markt? Mit dieser Frage haben wir uns als 3-er-Kooperationsteam – bestehend aus Blue Tree Real Estate, KINGSTONE Real Estate und der Volksbank – Die Gestalterbank – vor einigen Monaten auseinandergesetzt. Diese Fragestellung ist unter verschiedenen Gesichtspunkten mit einem klaren „Ja“ zu beantworten. Das Transparenzniveau des deutschen Immobilienmarktes hinkt vor allem
im angelsächsischen Vergleich deutlich hinterher.
Inwieweit kann ein weiterer Bericht zusätzlich zu den bereits etablierten Formaten der großen Maklerhäusereinen Mehrwert schaffen? Gerade für mittlere Immobilieninvestmentstandorte – jenseits der großen A-Städte – ist das Schaffen von Transparenz vonnöten, was in den bisherigen Reports oft nur Beiwerk ist. Folgerichtig widmet sich unser Marktreport ausschließlich den sogenannten B- und C-Städten in Bayern und Baden-Württemberg. Zwar ist ein Großteil des Transaktionsvolumens in Süddeutschland auf die A-Städte München und Stuttgart zu verorten, gleichwohl weisen die ausgewählten Mittelstädte sogar oft eine höhere wirtschaftliche Dynamik auf. Die Kombination aus dieser Entwicklung und des kontinuierlichen Bevölkerungszuwachses bietet ein robustes Fundament für erfolgreiche Investitionen in den Immobilienmarkt.
In Anbetracht der sich manifestierenden Zinswende – ausgelöst durch die hohen Inflationsraten der letzten Monate – erscheint eine Investition in die Mittelstädte im Vergleich zu den A-Städten ebenfalls vorteilhaft. Dies liegt darin begründet, dass die Kompression der Renditen in den A-Städten im Kontext der Niedrigzinspolitik der letzten Jahre deutlich stärker ausgeprägt war, was mit aktuell höheren Rückschlagrisiken einhergeht. Das 3-er-Kooperationsteam bündelt für die Analyse der B- und C-Städten die Kernkompetenzen der einzelnen Akteure. Während Blue Tree Real Estate als facettenreiches Beratungs- und Vermittlungshaus zahlreiche bundesweite Kontakte als auch die zu lokalen Marktteilnehmern pflegt, widmet sich KINGSTONE Real Estate dem ganzheitlichen Investment Management für institutionelle Investoren. Volksbank eG – Die Gestalterbank als Finanzintermediär in der Region ist im stetigen Austausch mit Verkäufern und Käufern von Immobilien. Die operative Aufbereitung des Reports erfolgte durch die beauftragte DIA Consulting (DIA; Deutsche Immobilien-Akademie), sodass der hochwertige qualitative Anspruch an die Erhebung und Interpretation der Daten stets gewährleistet ist.
Wir hoffen mit unserem Report einen Beitrag für ein höheres Marktransparenzniveau leisten zu können und wünschen Ihnen viel Vergnügen beim Lesen unseres Marktreports.
Ihr
„Blue-Tree-KINGSTONE-Volksbank“ -Team
Die Städte
Freiburg ist die südwestlichste Stadt im untersuchten Datensatz. Mit knapp über 230.000 Einwohnern erreicht die Stadt in Baden-Württemberg die vierte Position. Freiburg liegt am Fuße des Schwarzwaldes, so dass touristische Naherholungsgebiete leicht erreichbar sind. Durch weniger als einer Stunde Fahrtdistanz zum benachbarten Frankreich und der Schweiz erklärt sich ein reger Austausch im Berufsund Privatleben. Auch vor dem Hintergrund einer überdurchschnittlich jungen Bevölkerung (hoher Studierendenanteil) wird der Stadt eine hohe Lebenskultur und Weltoffenheit zugeschrieben.
Heidelberg ist mit knapp 160.000 Einwohnern die kleinste untersuchte Stadt in Baden-Württemberg, blickt aber auf eine große geschichtliche Bedeutung zurück. Hier finden sich neben einem gut erhaltenen Schloss auch weitere touristisch attraktive Punkte. Gleichermaßen ist die Stadt bekannt für die höchste deutsche Ärzteabdeckung je Einwohner. Die medizinische Fakultät Deutschlands ältester Universität ist auch überregional bekannt und Umringt von weiteren medizinischen Instituten. Die Forschungsund Ausbildungslandschaft orientiert sich an diesen Sachverhalten, so dass sich der größte Anteil junger Bewohner findet. Jeder zehnte Heidelberger ist unter 25 Jahren alt.
Als ehemalige badische Haupt- und Residenzstadt kommt Karlsruhe auch heute noch eine hohe Bedeutung zu, die über Baden-Württemberg hinausgeht. Denn seit dem Zusammenschluss des Bundeslandes blieben zentrale Verwaltungsfunktionen erhalten. Auch wesentliche gesamtstaatliche Institutionen wie das Bundesverfassungsgericht, der Bundesgerichtshof und der Generalbundesanwalt arbeiten hier. Heute leben gut 308.000 Einwohner in einer Stadt, die neben ihren Verwaltungsfunktionen auch als Technologie- und Forschungsstandort bekannt geworden ist.
Baden-Württembergs zweitgrößte Stadt ist auch überregional für ihr quadratisches Stadtmuster bekannt. Hier residieren Weltkonzerne wie die BASF, die das wirtschaftliche Leben prägen, Arbeitsplätze schaffen und zu einer dicht besiedelten Region beitragen. Entsprechend sind am Standort auch eine Reihe an Hochschulen angesiedelt, die für Modernität und Technologie stehen. Die staatliche Universität zählt national und international in den Wirtschaftswissenschaften zu den führenden Adressen.
Mit rund 295.000 Einwohnern ist Augsburg Bayerns drittgrößte Stadt. Bevölkerungsdichte und Einwohnerzahl sind ungefähr mit Mannheim in Baden-Württemberg vergleichbar.
Augsburg blickt auf eine über 2.000 Jahre dauernde Geschichte zurück, die sich durch seine günstige age am Verkehrsknotenpunkt, seine Bedeutung als Bischofs- und Verwaltungssitz sowie eine starke Wirtschaft erklärt. Für die „Fugger“ ist Augsburg weltweit bekannt.
Nürnberg ist Bayerns zweitgrößte Stadt und durch die benachbart liegenden Städte Erlangen, Fürth und Schwabach eingebettet in eine der drei bayerischen Metropolregionen mit insgesamt über 800.000 Einwohnern. Im Gesamtbild aller hier untersuchten Städte ist Nürnberg mit Abstand am dichtesten besiedelt. Je Quadratkilometer leben hier ca. doppelt so viele Einwohner als beispielsweise in Heidelberg.
Dabei blickt Nürnberg auf eine über tausendjährige Geschichte und große historische Bedeutung mit allem Licht und Schatten der deutschen Geschichte zurück.
Mit seinen rund 153.000 Einwohnern ist Regensburg nach der Größe mit Heidelberg in Baden-Württemberg vergleichbar und leicht größer als das bayerische Würzburg.
Die Stadt ist Bischofs- und Verwaltungssitz und bildet ein Dreieck mit Nürnberg und München, von denen es nicht weit entfernt ist. Drei Hochschulen zählen zur Infrastruktur der Stadt.
Keine der untersuchten Städte liegt zentraler in Deutschland als Würzburg, obgleich hier nur knapp 130.000 Personen im Vergleich zu den anderen Städten wohnen. Die Stadt blickt auf eine Geschichte über rund 1300 Jahre zurück und wurde 704 erstmalig als Bischofsitz erwähnt.
Neben ihrer Eigenschaft als Verwaltungsstandort ist die Stadt auch Schul- und Bildungszentrum, so dass sich hier eine Reihe an Hochschulen neben der tradierten staatlichen Universität angesiedelt haben.
